Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы обсудили сегодня на Финансовом конгрессе Банка России, проходящим 1-3 июля в Санкт-Петербурге. Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на сессии, которая прошла под модераторством директора Департамента финансовой стабильности Банка России Елизаветы Даниловой, заявил о снижении распроданности строящегося жилья и поступлений на эскроу-счета, отметив, что рынок остается инерционным.
По словам Никиты Стасишина, в настоящее время в России строится порядка 118 млн кв. м жилья с привлечением средств граждан, через проектное финансирование и счета эскроу. Порядка 35% этого объема пока еще не выведено в продажу. Средняя распроданность по стране составляет 30-32%. При этом для проектов со сроком сдачи в 2026 году этот показатель равен 56%, а для 2028 года – только 18%.
«Соотношение стройготовности к распроданности сегодня снижается. Поступления на счета эскроу снижаются», – подчеркнул замминистра.
Говоря о стоимости проектного финансирования, спикер отметил, что эффективная ставка в среднем по стране составляет около 10-10,5%. Однако по проектам, запущенным во втором полугодии 2025 года и в первом полугодии 2026 года (это примерно 20-25% от всего объема строящегося жилья), ставка достигает 14-18% в зависимости от региона.
Одной из ключевых причин сложившейся ситуации замминистра назвал инерционность отрасли – от принятия решения о строительстве до получения разрешения проходит около года. За это время приобретается земля, готовится документация, проект вписывается в финансовую модель и ковенанты по скорости продаж. Сначала покупается земля, делаются документы, все вписывается в финансовую модель, вписывается в ковенанты по скорости продаж. Застройщики не могут резко остановить проекты, даже если продажи падают.
«У нас достаточно инерционная отрасль, мы должны это понимать. У застройщиков фактически нет возможности не начинать то, что было куплено», – констатировал Никита Стасишин.
Глава департамента финансовой стабильности Центробанка Елизавета Данилова, отметила, что в банковских выдачах впервые за два года доля рыночной ипотеки в объеме общих выдач выросла и по итогам мая достигла 45%. По ее словам, снижение ключевой ставки будет способствовать дальнейшему восстановлению рыночной ипотеки.
При этом замминистра обратил внимание на то, что рост рыночной ипотеки в основном приходится на вторичный рынок, а не на первичный. При текущих ставках продавать новостройки становится все сложнее.
Ситуация с затоваренностью, по словам Никиты Стасишина, сильно отличается от региона к региону. В качестве примера он привел Краснодар, где из 8 млн кв. м жилья в стадии строительства продано не более 22-23%. При этом, по его оценке, конкуренция между застройщиками все больше смещается от цены к качеству продукта, что является признаком здоровой конкуренция, в которой побеждает сильнейший.
Отдельно замминистра остановился на теме регулирования рассрочки. По его словам, Минстрой и Банк России пока не пришли к единому подходу по этому вопросу. Он также сообщил, что объем рассрочки на рынке не превышает 18-20% от объема средств на эскроу-счетах, а сумма не поступивших по рассрочкам средств составляет около 1,2 трлн рублей.
Говоря о перспективах, Никита Стасишин назвал вызовом следующих лет возвращение к динамике строительства и продаж жилья с ремонтом. По его мнению, это станет важным фактором конкуренции.
«Это вызов следующих лет – все-таки вернуться к динамике увеличения строительства, продаж и ввода жилья с отделкой, с ремонтом, может быть, с меблировкой», – сказал он, добавив, что сейчас объемы стройки жилья с ремонтом на первичном рынке снижаются.
Кроме того, замминистра подчеркнул необходимость для застройщиков менять подходы к квартирографии, чтобы стимулировать улучшение демографии, и отметил, что правительство активно работает над адресными мерами поддержки в этом направлении.
Для совершенствования взаимоотношений банков и застройщиков Никита Стасишин предложил провести глубинные исследования и проанализировать, какие есть «перегибы» во взаимодействии банков и застройщиков с обеих сторон, чтобы устранить их и на основе лучших практик усовершенствовать взаимоотношения кредитных организаций и строителей.
